등기부등본 근저당권｜근저당권 뜻｜채권최고액 뜻

주택이나 부동산 거래를 할 때 이야기 하는 것 가장 우선적으로 확인하는 것 중 하나가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본에는 부동산의 이력을 확인할 수 있는 서류입니다. 언제 어떤 게 되었고 부동산의 크기 그리고 소유자 변경사항 등 흔히 사람의 등기부등본 초본처럼 과거부터 현재까지의 사항이 쭉 나열되어 있습니다.

주택을 담보로 은행에서 대출을 받을 때 근저당권에 대하여 알아보려고 합니다. 우리가 대출을 받을 때 익히 많이 듣는 근저당권에 대해서 간단하게 설명드리려고 합니다. 주택을 구매하시거나 전세에 입주하시는 분들이라면 근저당권에 대하여 알고 있는 것이 좋겠습니다.

 

근저당권

주택을구매자가 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받아 집을 구매하고 금융기관에서는 대출한 한도액을 담보하기 위해 집(부동산)에 저당권을 설정하는 것

 

더 쉽게 설명할까요? 어느 신혼부부 집에 집들이 갔습니다. 신혼집이 너무 좋아 집 좋다 말하니 신혼부부가 말하길 이게 우리 집인가 은행 거지 우리 거는 저기 화장실 정도만 우리 거야.

집의 소유주는 내 이름으로 되어 있고 각종 지방세 주택세 등 세금도 내가 내는데 주택에 대한 권리의 금융권이 가지고 있는 셈이죠. 은행에서 대출을 받고 그 대출금을 주택을 담보로 하기 때문입니다. 근저당권이 그런 겁니다. 해당 주택에 권리는 금융권에서 설정한 채권최고액만큼은 근저당권자인 금융권이 가지고 있는 것이죠. 그렇기 때문에 근저당권이 있으면 함부로 집을 매매할 수도 없게 됩니다.

등기부등본에 표기된 근저당권의 채권최고액에 대해 알아볼게요.

 

채권최고액

쉽게 예를 들어 보겠습니다. 아파트를 담보로 대출을 1억을 받았습니다.

그런데 등기부등본을 떼어 보니 근저당권 설정 채권최고액이 1.2억이나 1.3억으로 설정되어 있을 겁니다. 금융기관에서는 대부분 채권금액 즉 대출받은 금액의 120% ~ 130%를 채권최고액으로 설정을 합니다. 왜 이렇게 대출금액보다 크게 설정할까요?

 

금융기관은 예금을 받은 그 자본 바탕으로 대출을 진행하고 그 이자로 수익을 내는 구조입니다. 은행 예금이자보다 대출이자가 높은 거 본 적이 없죠? 예대마진이라고 하는데 예금 과대출의 이자차이에서 오는 마진이라는 뜻이죠. 그게 금융기관의 수익입니다. 그러니 그 대출받은 돈의 이자가 입금이 안된다면 당연히 수익구조가 깨지는 겁니다.

 

금융권에서는 3개월 정도 연체가 되면 그 채권은 부실채권으로 합니다. 그리고 그 채권을 회수하기 위해 법원에 경매를 진행하는데요. 그러기까지 최소 6개월 많게는 1년 이상이 소요됩니다. 그동안 이자는 어떻게 해야 하나요? 그렇기 때문에 근저당권을 설정할 때 채권 최고 금액을 120~130%로 설정하는 겁니다. 혹시 모를 상황에 누락될 이자금액까지 포함되는 것이지요. 절대 금융기관에서는 손해 보는 장사는 하지 않습니다. 사실 대출계약서 작성 시에 채권최고액 금액에 대한 부분도 직접 서명하셨을 텐데 기억이 나진 않으실 겁니다.

 

내 집 마련을 하려다 보면 어쩔 수 없이 대출을 받아하는 경우가 대부분인데요. 그럴 때마다 많은 서류를 작성하게 됩니다. 내가 작성하는 서류가 어떤 것인지는 인지하고 쓰는 게 중요합니다. 그냥 대출받기 위해 금융권에서 주는 서류 읽어보지도 않고 쓰기보단 내가 쓰는 서류가 어떤 것이고 왜 이렇게 하는 것인지 알고 진행한다면 더 현명한 경제생활을 할 수 있지 않을까 싶습니다.