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전세 사기 예방을 위해 확인해야 할 사항에 대하여 알아보겠습니다. 경제 침체 및 고금리의 영향으로 부동산 시장이 소강상태에 접어들었습니다. 실제 주택을 구매하는 사람 보단 월세나 전세로 이사를 고려하는 분들이 많은데요. 최근 전세 사기 관련 기사를 자주 접하다 보니 이런 전세 사기를 예방하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.
전세 사기의 패턴을 알고 있다면 전세 사기를 당하지 않을 수 있습니다. 일부 부동산 중개업을 하시는 분들이 집이 불안정한 물건임에도 불구하고 계약 수수료만 받으면 그만이지라는 생각으로 세입자들에게 괜찮다 문제없다고 하는 경우가 있기 때문에 스스로 어떤 집이 안전한지 불안전한지를 확인해야 합니다. 꼼꼼하게 읽어보시길 바랍니다.
목차
전세 사기 예방을 위해 확인해야 할 사항
- 시세보다 싸게 나온 집
- 전세가격의 매매가격의 70% 이상인 경우
- 근저당권에 선순위 말소기준권이 있는 경우
- 대출 사기
대표적으로 위의 3가지를 들 수 있습니다. 1번과 2번의 관련이 있는데요. 이걸 확인하기 위해서는 반드시 직접 등기부등본을 확인하여야 합니다. 등기부등본은 인터넷법원 사이트를 통하여 간단히 주소만 입력하고 결제만 하면 확인할 수 있습니다.
등기부등본은 표제부 갑구 을구 이 세 항목으로 구분되어 있는데요. 표제부는 건물과 표지에 대한 사항이고 갑구는 주택 소유자에 대한 사항입니다. 여기서 중요한 것이 바로 을구입니다. 을구는 이 주택이나 건물이 누구에게 권리가 있는지에 대한 부분입니다.
여기서 이 주택이 주택을 담보로 근저당권이 설정되어 있는지 혹은 가압류나 압류, 저당, 근저당 등이 있는지 확인할 수 있습니다. 이것을 부동산에서 말소기준권이라고 이야기합니다. 말소기준권이란 7가지 항목으로 구분됩니다.
말소기준권
| 말소기준권 | |
| 가압류 | 압류 |
| 근저당 | 저당 |
| 담보가등기 | 경매기입등기 |
| 전세권 | |
등기부 등본상 삭제되지 않은 말소 기준권이 있다면 절대 계약해서는 안됩니다. 말소기준권은 추후 주택에 문제가 생겨 경매 절차가 진행된다면 위의 말소 기준권 중 최초로 설정되어 있는 것을 제외하고는 보호받지 못합니다.
아마도 은행에서 주택을 담보로 대출을 받았다면 은행의 근저당권이 선순위가 될 겁니다. 그렇기 때문에 이런 말소 기준권이 있는 주택의 경우 주변 시세에 비해 가격이 저렴하게 나왔을 확률이 높습니다.
그리고 전세가인데요. 꼭 인터넷 시세 정보 시스템을 통하여 아파트의 매매가격인 얼마인지 확인해야 합니다. 예를 들어 현재 주택가격인 3억 원인데 전세 가격이 2.7억 원이라면 매매가격과 전세가격 차이가 3000만 원 밖에 되지 않습니다. 결국 집주인의 경우 3천만 원만 갖고 주택을 소유한 셈입니다.
추후 주택 가격이 상승하고 매물이 인기가 있다면 다행이지만 가격이 하락하거나 거래가 많지 않은 지역이라면 계약이 끝난 후 전세자금을 돌려받는 것이 매우 어려워질 수 있습니다. 그렇기 때문에 전세 가격이 주택가격과 비슷하거나 얼마 차이가 나지 않는다는 것은 매우 위험합니다.
그리고 근저당권과 전세권설정의 허점을 노리는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 집주인인 작정하고 사기를 칠 목적으로 하는 것으로 등기부등본상 대출도 하나도 없고 깔끔한 집이어서 안심하고 계약하였는데 입주 당일 집주인이 해당 집을 담보로 대출을 받아 선순위에 근저당권을 설정한 후 잠적하는 경우입니다.
여기서 허점이라 하면 대출을 받아 집에 근저당을 설정하는 경우 당일에 바로 설정이 되지만 전세권 설정의 경우 당일 설정이 되지 않고 익일 오전 00시부터 설정이 됩니다. 그런 점을 이용하여 잔금을 치른 계약 당일 발생하는 사기의 유형입니다.
그렇다면 어떤 방법을 통하여 전세사기를 예방할 수 있을지 알고 있는 것이 중요합니다.
전세사기 예방하는 방법
위와 같은 방법을 통하여 전세 사기나 혹은 전세 입주 후 위험할 수 있는 부동산은 거래하지 않는 것이 좋습니다. 하지만 몇 가지 방법을 통하여 이런 문제를 예방 혹은 막을 순 있습니다. 일반적으로 보증 보험에 가입하는 이야기는 따로 하지 않겠습니다.
선순위 말소기준권이 있는 경우
집주인과 이야기하여 해결할 수 있는 부분인데요. 집을 담보로 대출받은 금액이 전세금 보다 적거나 비슷한 경우 전세 계약하는 당일 전세금으로 대출을 상환 후에 근저당을 풀어 전세로 입주하는 세입자의 전세권이 선순위가 되도록 변경하는 것입니다. 법무사를 통하여 계약을 진행한다면 가장 안전한 선택일 수 있습니다.
선순위 말소기준권이 없지만 불안한 경우
선순위 말소기준권이 없지만 혹시 모를 사기에 대비하기 위해서는 계약서에 특약을 추가하는 것입니다. 일반적인 표준계약서에는 특약을 삽입할 수 있는 공란이 있습니다. 그래서 계약서에 전세권이 선순위가 되는 것을 전제로 하고 계약 이후 선순위가 있거나 계약서 내용과 다를 시 계약 위반 혹은 계약 파기에 대한 내용을 삽입합니다. 그렇게 되면 혹시 다른 마음을 먹은 집주인의 경우 계약을 하지 않을 것이고 추후 문제가 생겼을 때 소송의 중요한 증거로 사용될 수 있습니다.
전세자금을 대출 받아야 하는 경우
전세자금 대출을 받으시는 경우 금융권의 시스템을 이용하는 것이 가장 좋습니다. 금융권에서는 대출을 진행하기에 앞서 직접 등기부등본 상 문제점이 없는지 확인을 해주고 전세권을 담보로 대출을 해주기 때문에 전세권이 불안하다면 절대 대출을 승인해 주지 않습니다. 그렇기 때문에 전세대출을 받으시는 분들은 적극적으로 금융권의 시스템을 이용하는 것이 제일 안전합니다. 그리고 한 가지 팁으로 집주인이 담보대출이 있는 경우라면 같은 은행에서 전세자금을 대출받는다면 한 번에 깔끔하게 해결 가능합니다. 집주인이 담보대출받은 은행은 등기부등본에 다 표기되어 있습니다.
마무리 글
위와 같이 전세 사기 예방을 위해 해야 할 것들과 예방하는 방법을 알아보았습니다. 직접 등기부등본을 확인하고 안전한 지를 판단하는 것이 매우 중요합니다. 그리고 위에서 이야기한 것과 같이 금융권을 시스템을 제대로만 확인한다면 문제 생기는 일이 없기 때문에 그런 부분도 잘 이용하시길 바랍니다.
